不動産決済についてのお話

不動産関連

不動産の決済とは❓

不動産売買契約が終わって、関係者が一堂に会し、お金の支払いと物件の引き渡しを同時に行い、名義変更をするための最終段階のことを指しです。

買主様がそのままローンを組んで土地に抵当権等を設定することも良くありますので、通常は銀行の応接間等を借りて行います。

我々司法書士は、事前に銀行さんや仲介している不動産屋さん、場合によってはお客様と直接やりとりし、当日までに必要書類を全部完璧にそろえなければ、予定日に名義変更できなくなってしまい、関係者の方全員に損害を及ぼす可能性があるため、シンプルですが非常に重要な任務です。

では、持ち物の方を一緒に確認していきましょう。

概ね以上の書類が求められます。銀行で住宅ローンを組む際は、決済日より前に銀行から必要書類を提出の上、設定書類の署名・押印等を求められるため、特段決済日に上記以外に書類をご用意いただく必要は無いかと思います。

決済日の流れ

①司法書士による本人確認及び書類の確認と押印

決済の中核を担う業務であるため、司法書士の責務が求められます。本人確認とは、免許証等の顔写真付き公的身分証で当事者本人又は権限のある代理人であることの確認と、登記申請の意思能力が欠如していないかの確認です。特に意思能力の無い当事者からの委任は無効であるため、発覚した時、司法書士の懲戒事由に該当します。尚、当事者が決済に来れない場合は、施設に訪問したりして別の方法によって本人確認を行います。

また、権利証と印鑑証明書と陰影の確認が必要です。複数に分けて持ち分を取得している場合は、権利証が複数枚あるため要注意です。また、印鑑証明書は、登記申請日において、発行より三ヶ月以内でなければなりませんし、陰影もよく確認が必要で、実印と認印で同じ陰影でサイズだけ微妙に変えている方も居るので要注意です。

尚、法人様においては、会社法人等番号の提供により、印鑑証明書は不要となりましたが、実務的に、継続的に取引している法人様以外は頂くことになるでしょう。

②残代金の清算

以上、司法書士によって、売買手続きに必要書類に瑕疵が無いことの確認が取れたら、売買代金の残代金の清算となります。住宅ローンを組む際は、ここで我々の方から銀行員の方に融資の実行をお願いする旨を伝えます。

売主様は、買主様宛に領収書を渡す必要がありますが、一般的には不動産屋さんが用意してくれてます。また、通常、固定資産税の清算等もここで行います。

③鍵等の引渡し

建物の場合は、鍵や物件の取扱い説明書等の必要書類を引き渡します。

④諸経費の清算

不動産屋の仲介手数料、司法書士の登記費用、その他測量代等の諸経費をここで清算します。諸経費の領収書は税務申告等で必要になる可能性があるので、無くさない様に要注意です。

以上が決済の主な流れです。

不動産決済が長い理由

不動産決済は、月末になると2時間近くなることもあります。上記の手続きは、通常ですと30分もあれば終わります。しかし、なぜこんなに時間がかかるかと言うと、買主様から売主様への着金確認をするためです。

何故なら、振込伝票を書いてから、内部で処理されて着金されるまで通常30分-1時間はかかりますが、振込伝票を渡してすぐに解散すると、振込伝票原本を持っていれば、解散後、送金をキャンセルできる可能性がゼロではないからです。

そのため、着金確認をしてから決済終了と言う形になりますが、銀行の担当の方が慣れてないと処理に時間がかかりますし、月末は窓口が混むので1時間を超えることはザラにあります。しかも、某メガバンクでは、応接間を借りれず、銀行員の方にお願いをするごとに番号札を取って待たないといけないため、2時間近くになることもあるのです。

不動産決済は時間に余裕をもって伺うのが良いでしょう❕