仮換地と保留地の登記について

不動産登記

仮換地と保留地の定義

土地を整備して所有者が使いやすくなる区画整理事業と言うものがあります。市街に住んでいる方であれば、道路の幅と土地の形が均一に並んでいる一画の土地を目にすることが多いと思いますが、区画整理事業によるものであるケースが多々あります。

区画整理事業を行うには、事業地内の地権者全員で負担して組合を作りますが、売却して事業費を捻出するため地権者が施工事業者に提供する土地を保留地と言い、換地処分がされてきれいな土地になるまで、仮に与えられる土地を仮換地と言います。

仮換地の登記

仮換地の指定がされても、所有権は従前地（元々ある登記簿上の土地）にありますから、仮換地を売買すると、従前地の登記簿上で名義変更の手続きや担保権の設定を行います。

保留地の登記

結論から言うと、保留地はその名の通り保留中の土地であり、換地処分がされるまで登記簿が存在しないため、登記することはできません。では、どうやって保留地を売買した場合の買主の所有権を担保しているのかと言うと「保留地権利登録台帳」と呼ばれる施工者が管理している登記簿の代わりとなる台帳があるため、そちらで所有者の管理を行っています。

尚、換地処分が終わると施工者名義で所有権保存し、その後買主に所有権移転登記や抵当権設定登記を行うことになります。

実は、保留地でも住宅ローンが組める場合はあり、建物については保留地上に登記することも可能なので、当然、建物だけ抵当権の設定もできます。

換地処分について

区画整理事業が終わると換地処分がなされます。換地処分によって、登記簿の記載は大きく変わります。区画整理事業によって、所在の名称や地番が変更するのはもちろんのこと、減歩と言って、地権者で土地の一部を提供しあって道路等の公共用物に充てるため、通常は地積が減少します。

また、複数の筆を合筆する形で換地処分をするパターンもあり、その際は新たに権利証が発行されます。尚、分筆する形で複数の筆になった場合は、新たに権利書は発行されませんので、従前地のものを登記手続きに使用します。

区画整理中の土地は、通常より登記手続き等で気を付けなければいけない点が多いので、ご注意ください❕